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企示錄|泰禾引入萬科:條條約束之下 需以空間換時間

發布時間:2020/7/31 15:28:21 | 來源 :中國網地產 | 作者:石昊一

正當萬科入股泰禾(000732.SZ)的消息逐漸冷卻之時,萬科今日卻殺了一個回馬槍,擬以24.3億元收購泰禾19.9%股份。

熱度隨即傳遞到了資本市場。繼昨日漲停之后,泰禾早間再度觸及漲停,報每股6.58元,后又回落;而萬科在平開略漲后有所下跌。截至午間,泰禾報每股6.34元,漲7.53%;萬科報每股26.81元,微跌0.26%。

萬科施以援手 前置條件成交易關鍵

泰禾發布籌劃引入戰略投資者的公告至今已經過了近三個月,一度與國資盛傳“緋聞”,在多家企業間兜兜轉轉的泰禾,如今終于吃下了一顆定心丸。實際上,當泰禾產生流動性風險,市場就曾傳出泰禾與多家企業接洽的消息,最早可追溯至2019年。

從“上得山多終遇虎”到“久旱逢甘霖”,此番萬科伸出援手,讓泰禾迎來了轉機。不過,相較于泰禾2020年內高達555.1億元的到期債務,萬科的資助顯得有些杯水車薪。同時,嚴苛的前置條件也一定程度上反映了萬科的態度,成為這份框架協議能否最終轉為具體方案的因素之一。

據泰禾公告,泰禾投資、黃其森與海南萬益在7月30日簽署了《股份框架協議》,泰禾投資擬將持有泰禾集團的19.9%股份轉讓給海南萬益,作價每股4.9元,總對價約24.3億元。交易完成后,泰禾實控人黃其森仍將是大股東。

從交易方來看,泰禾投資是泰禾集團的控股股東,公告披露日持有股份比例約48.97%;受讓方海南萬益成立不足一年,是萬科的全資子公司。不過,本次交易并非簡單的甲乙雙方交易,黃其森也作為丙方涉入其中。這意味著,雙方不止是公司層面的合作,框架協議條款的一些約束,對黃亦有作用。

此番交易的重頭戲,在于萬科對交易設置的各項前置條件。

首先是簽署交易補充協議(如需)前的7個前置條件,其中最為重要的是:泰禾的債務重組方案能支持其恢復正常經營和可持續經營,并與債權人達成一致,同時得到泰禾投資與萬科雙方的認可。

其他條件涉及萬科對泰禾的盡調、泰禾披露真實完整的信息、相關的保證承諾及標的股價的保護等方面。公告同時表示,泰禾投資與黃其森應予以無條件配合,但萬科有權對上述前置條件中的一項或多項予以豁免。不過,若7個條件未能在9月30日前獲得滿足且未能獲得萬科豁免,那么萬科有權單方面終止協議。

同時,值得一提的是標的股份價格的保護。

協議簽署后,如必須對股份轉讓價格做調高處理,將由泰禾投資與黃其森共同承擔受讓成本增加的部分;在標的股份申請過戶前一交易日,若泰禾收盤價的 90%低于每股4.9元,則萬科有權要求泰禾投資按照當日收盤價的90%對股份轉讓價格做調低處理。

以上便是股份過戶的先決條件之一。此外,泰禾的資產、債務及業務等不存在影響公司持續經營的重大問題或重大不利變化,債務重組方案未與債權人出現任何糾紛、爭議也是交易的先決條件。

背書為上 泰禾流動性亟待提升

不難看出,萬科設置了多個保護措施,對交易慎之又慎。究其原因,是泰禾的償付風險。

據泰禾于7月7日回復深交所問詢函的公告顯示,公司2020年內到期債務約555.1億元,截至公告日已到期未付債務約270.7億元。

更為重要的是,泰禾多為信托貸款。其中,信托貸款金額在年內到期債務中的占比約46.6%,為其最主要的借款方式;而銀行貸款僅占12.4%。

未來,泰禾的償債來源仍需依賴自身的流動性。一方面,截至2020年5月底,泰禾所開發房地產項目總剩余可售貨值約3650億元,其中預計銷售回款10億元以上的22個項目集中分布在深圳、杭州、南京、蘇州、福州等一二線核心城市,主要業態為院子系、府系、園系、大院系等。

另一方面,泰禾還有自持項目兜底——截至2019年底,公司自持物業項目共計18個,公允價值共計約255億元;運營酒店賬面價值共計約29億元。

顯然,無論回款還是資產變現都需要較長時間。因此,引入戰投便成為了泰禾解救近火最為實際的選擇。

公告顯示,萬科應在取得《證券過戶登記確認書》后的三個工作日內將總價款的全部現金打到泰禾的賬戶上——時間既短,又不分期。但24.3億元的交易價格顯然難以填補泰禾的債務缺口。

對泰禾而言,這招棋是以空間換時間:一方面“實錘”引入戰投,另一方面獲得萬科的背書,為其在金融機構面前爭取更多展期和續貸的機會,延緩償債時間。


(責任編輯:張增艷)
中國網地產

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